Acheter un immeuble à Paris (75)

Immeuble de bureaux indépendant – Paris 19ᵉ – Canal de l’Ourcq Actif tertiaire flexible, récent, ERP/PMR – potentiel de valorisation immédiat Immeuble de bureaux indépendant – Canal de l’Ourcq, Paris 19ᵉ Actif tertiaire sécurisé avec fort potentiel de valorisation 1 500 m² – Rez-de-chaussée exploitable – Sous-sol multi-usages – Toiture valorisable (permis purgé) Emplacement stratégique : Canal de l’Ourcq – Villette Idéalement situé à proximité du Canal de l’Ourcq et du Parc de la Villette, cet immeuble tertiaire indépendant construit en 2019 s’inscrit au cœur d’un secteur en pleine transformation, porté par les industries créatives, la santé, la formation et le digital. Le quartier, aujourd’hui pôle d’innovation, attire les entreprises culturelles, écoles, start-up et sociétés de services. L’environnement immédiat comprend le CHU Robert Debré, la Philharmonie, le Zénith, des incubateurs, des pôles de recherche et des espaces de coworking. La desserte est excellente avec métro, tramway, bus et accès direct au périphérique. Le marché local connaît une forte demande pour des immeubles indépendants conformes ERP/PMR, avec surfaces modulables et hauteurs valorisables, répondant aux besoins des acteurs de la santé, de la formation, du sport, du digital et du divertissement urbain. Présentation générale de l’actif Il s’agit d’un immeuble de bureaux indépendant édifié en 2019, d’une surface totale d’environ 1 500 m². La surface utile brute locative (SUBL) est de 1 131 m², complétée par 276 m² d’espaces extérieurs privatifs. L’état général est excellent, conforme ERP/PMR. L’actif est intégralement loué jusqu’en 2029, assurant un revenu locatif annuel de 424 991 euros HT, pour un et un rendement brut immédiat de 5,38 %. Après valorisation complète, le rendement pourrait évoluer entre 6,0 % et 6,3 % brut par an. L’immeuble n’est pas soumis à copropriété, garantissant une pleine maîtrise technique et foncière. Un permis de construire purgé permet la création immédiate d’un plateau supplémentaire de 75 m² sur la toiture-terrasse, générant une plus-value architecturale et foncière. Espaces fonctionnels et valorisables Le rez-de-chaussée, d’environ 220 m², comprend un accueil traversant avec double accès, une zone de réception et un local indépendant sur rue d’environ 35 m² offrant visibilité et autonomie d’exploitation. Ces volumes sont parfaitement adaptés à une fonction d’accueil client, showroom, pôle santé, formation ou conciergerie. Le sous-sol privatif, d’environ 240 m², constitue un atout différenciant. Accessible directement depuis l’accueil, il bénéficie d’une excellente isolation phonique et d’une hauteur sous plafond importante pouvant atteindre 4,25 mètres. Ces volumes, sans ouverture sur l’extérieur, se prêtent à des usages variés : sports urbains et bien-être (escalade, boxe, fitness, yoga, cryothérapie, récupération) gaming, e-sport, réalité virtuelle et simulation immersive création audiovisuelle et musique (studios d’enregistrement, post-production) événementiel, workshops, formation, séminaires stockage logistique urbain ou data center Ces espaces permettent d’accroître la rentabilité unitaire et de diversifier les sources de revenus locatifs. La toiture-terrasse, d’environ 75 m² valorisables, peut être aménagée en plateau supplémentaire ou en espace de direction panoramique. Elle est idéale pour accueillir des fonctions de santé premium, de formation ou un concept hybride entre bureaux et loisirs. Les espaces extérieurs privatifs représentent environ 200 m² de terrasses et coursives exploitables pour des espaces de détente, de restauration ou de communication de marque. Valorisation et rentabilité Les revenus locatifs actuels s’élèvent à 424 991 euros HT par an, soit un rendement brut immédiat de 5,38 %. Après valorisation complète, notamment via l’exploitation du rez-de-chaussée, du sous-sol et de la toiture, le rendement brut pourrait atteindre 6,0 à 6,3 % par an. L’actif combine donc stabilité locative et potentiel d’appréciation immédiate. Les scénarios d’amélioration comprennent l’exploitation directe du rez-de-chaussée pour des activités à forte valeur ajoutée, la location indépendante du sous-sol à des exploitants spécialisés (santé, sport, gaming) et l’aménagement du rooftop selon le permis purgé. Détails techniques et surfaces Les surfaces ont été mesurées conformément à l’article R.111-22 du Code de l’urbanisme et à la circulaire d’application du 3 février 2012. Les surfaces utiles nettes excluent les murs, cloisons fixes, poteaux et trémies. La répartition des surfaces par niveau est la suivante : 2e sous-sol : 238 m² dont 175 m² d’espaces de travail, 23 m² de sanitaires et 40 m² de circulations, complétés par 38 m² de locaux techniques. 1er sous-sol : 20 m² essentiellement de circulations et 5 m² de locaux techniques. Rez-de-chaussée : 269 m² comprenant 133 m² d’espaces de travail, 14 m² de sanitaires et 122 m² de circulations, ainsi que 7 m² de locaux techniques. 1er étage : 188 m² comprenant 99 m² d’espaces de travail, 33 m² de sanitaires et 56 m² de circulations, ainsi que 20 m² de locaux techniques et 74 m² d’extérieurs. 2e étage : 208 m² comprenant 153 m² d’espaces de travail, 10 m² de sanitaires et 45 m² de circulations. 3e étage : 208 m² comprenant 119 m² d’espaces de travail, 33 m² de sanitaires et 56 m² de circulations. Toit-terrasse : 219 m² non utiles, dont 202 m² d’espaces extérieurs et 17 m² de locaux techniques. La surface utile brute locative totale est de 1 131 m². La répartition générale se présente ainsi : 679 m² d’espaces de travail, 113 m² de sanitaires et locaux sociaux, 339 m² de circulations, 87 m² de locaux techniques et 276 m² d’espaces extérieurs. Points forts Immeuble indépendant récent (2019), conforme ERP/PMR. Baux fermes jusqu’en 2029, assurant des revenus stables. Rendement évolutif de 5,4 % à 6,3 % brut par an. Rez-de-chaussée exploitable et sous-sol valorisable multi-usage. Permis purgé pour une extension de 75 m² en attique. Aucun frais de copropriété, permettant une pleine maîtrise foncière. Quartier tertiaire et créatif en forte expansion, à proximité immédiate du Canal de l’Ourcq et de la Villette. Profils d’exploitation et d’investissement L’actif s’adresse à plusieurs types d’investisseurs : Investisseurs institutionnels ou patrimoniaux recherchant un revenu sécurisé et une valorisation maîtrisée. Marchands de biens et foncières souhaitant exploiter le potentiel de division par niveau ou la valorisation post-extension. Exploitants santé, bien-être, gaming ou formation, disposant de locaux ERP prêts à l’emploi. Entreprises créatives, coworkings ou agences souhaitant une image contemporaine et une structure indépendante. En résumé Cet immeuble tertiaire indépendant de 2019 associe revenus locatifs solides, potentiel d’aménagement immédiat et implantation stratégique dans un secteur parisien à forte croissance. Il incarne la nouvelle génération d’immeubles professionnels : flexibles, modulables et orientés vers les usages émergents – santé, sport, formation, digital et culture urbaine. Flexibilité maximale Volumes rares (HSP 4,25 m au sous-sol) Extérieurs importants Possibilité d’extension Architecture récente Positionnement géographique puissant Adaptation parfaite aux usages émergents Capacité à accueillir plusieurs modèles économiques C’est un actif capable de répondre à la demande croissante d’espaces hybrides à Paris : santé – sport – digital – audiovisuel – gaming – formation – coworking créatif.