Revue de l'immo #251 du 14 février 2025

Frais de notaire : Paris ouvre le bal de la hausse

La loi de Finances 2025 autorise les collectivités à augmenter les droits de mutation (DMTO), communément appelés frais de notaire, de 0,5 point. Paris a été la première à saisir cette opportunité. Les Parisiens signant un acte chez le notaire entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028 devront prévoir un portefeuille plus grand. Concrètement, cette hausse représente 500 euros supplémentaires pour chaque tranche de 100 000 euros du prix d’achat du bien. Pour y échapper, vous devez être considéré comme primo-accédant au sens de l’article L31-10-3 du Code de construction et de l’habitation, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les deux ans précédant l’offre de prêt.

Le potentiel de transformation de bureaux en logements en Île-de-France

En Île-de-France, la restructuration ou la démolition de 5,6 millions de m² de bureaux vacants permettrait de créer jusqu'à 150 000 logements. Si l'idée est simple, sa mise en œuvre est plus complexe. Certains espaces de travail ont un potentiel de transformation plus élevé que d’autres. Lesquels ? Pour le déterminer, l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise (ORIE) a élaboré un « indicateur de recyclage » basé sur trois critères : la taille du parc tertiaire et le taux de vacance (30 % du poids de l’indice), l’attractivité résidentielle (30 %) et la faisabilité économique (40 %). Parmi les 113 communes franciliennes passées au crible, trois territoires se démarquent : Clichy Saint-Ouen (Hauts-de-Seine et Seine-Saint-Denis), Vélizy-Villacoublay (Yvelines) et de Vanves à Gentilly (Hauts-de-Seine et Val-de-Marne).

Le crowdfunding immobilier toujours dans la tourmente

Le crowdfunding immobilier traverse une crise majeure, avec une chute de la collecte de fonds de 25,8 % en 2024, s’ajoutant à une baisse de 28 % en 2023. Le secteur, qui a vu sa collecte fondre de moitié depuis 2022, est frappé de plein fouet par la crise immobilière. Confrontées à la frilosité des investisseurs et à la hausse des risques (retards, défauts), les plateformes ont resserré leurs critères de sélection et exigent des garanties solides. L’Autorité des marchés financiers (AMF), pointant du doigt le manque de transparence des plateformes quant aux risques réels, les appelle à plus de clarté dans leurs indicateurs. Malgré ces difficultés, des opérations continuent d’être remboursées et les intérêts promis sont en hausse.

Catastrophes naturelles : le secteur de l'assurance au bord du gouffre

La multiplication des catastrophes naturelles met le secteur de l’assurance à rude épreuve. Le régime « cat nat », qui mutualise les risques, est sous tension : sept années de déficit sur huit ans. Les coûts des indemnisations explosent, menaçant la viabilité du système actuel. Certains assureurs, en particulier les néo-assureurs, désertent les zones à risques, tandis que d’autres augmentent leurs tarifs et appliquent une sélection drastique. La cartographie des risques climatiques, instrument essentiel pour les professionnels, sera mise à jour prochainement, avec un classement des zones par niveau de risque (vert, orange, rouge). Pour les futurs acquéreurs, le diagnostic des risques pourrait devenir aussi crucial que le DPE.

Loyers bloqués pour les passoires thermiques

Vous avez reçu un avis d'augmentation de loyer de votre propriétaire ? Avant de payer, vérifiez la classe énergétique de votre logement. S’il est noté F ou G, cette demande est illégale. Depuis le 1^er septembre 2022, toute augmentation de loyer est interdite pour les passoires thermiques. Cette règle concerne aussi bien les contrats de bail signés après cette date que les reconductions tacites. Si vous êtes locataire d’un logement classé F ou G et que votre loyer a augmenté après le 1er septembre 2022, vous pouvez exiger le remboursement des sommes versées à tort. Envoyez une mise en demeure à votre propriétaire pour lui réclamer le remboursement des loyers indûment perçus.

La copropriété : un système sous pression

En France, 11 millions de logements sont concernés par la copropriété, un modèle aujourd’hui confronté à des préoccupations majeures. Impayés de charges, problèmes juridiques, vétusté des bâtiments… Les difficultés sont nombreuses. Seulement 36 % des copropriétés sont considérées sans risque, un chiffre qui révèle l’ampleur des problèmes rencontrés. Près de 60 % des bâtiments datent d’avant 1974, ce qui représente un véritable défi en termes de consolidation et de rénovation énergétique. Bien que des solutions comme le fonds travaux existent, elles sont insuffisantes face aux enjeux financiers croissants et aux besoins d’entretien urgents. Ajoutons que près de 30 % des copropriétés fonctionnent sans syndic, un frein majeur pour voter des travaux essentiels.