Revue de l'immo #200 du 1^er décembre 2023

Le lieu idéal pour concilier emploi et immobilier

Où poser ses valises pour décrocher un CDI et s’offrir un chez-soi ? Une question que se posent de nombreux Français suite à la montée en flèche des taux de crédit. Pour la 5^ème année, le baromètre « Emploi et logement » a dressé le classement des villes les plus favorables en termes d’offres d’emploi en CDI et de pouvoir d’achat immobilier. Mulhouse se classe à la première place. Elle combine tarifs immobiliers attractifs, avec un prix moyen de 1886 €/m², et marché de l’emploi dynamique. Dans cette ancienne cité industrielle, on compte en effet 6,7 offres d’emploi en CDI pour 100 habitants. Orléans se place sur la deuxième marche avec 8 % d’offres d’emploi en CDI et des prix immobiliers moyens de 2886 €/m². La troisième marche est occupée par Rouen. Le prix au mètre carré s’établit à 2917 €, à peine plus cher qu’à Orléans, et le nombre d’offres d’emploi en CDI atteint 7,3 %. Parmi les autres villes du top 10, on retrouve Saint-Étienne, Metz, Tours, Caen, Grenoble, Clermont-Ferrand et Dijon. Et les grands perdants ? Paris arrive en queue de classement. Elle est précédée par Nice, Marseille, Montpellier, Toulon et Nîmes. Dans la capitale, le marché de l’emploi est plutôt dynamique (5,4 %) mais le pouvoir d’achat immobilier est faible en raison des prix élevés (12 470 €/m²). À l’inverse, vous pouvez acquérir un bien immobilier à des prix plus attractifs qu’ailleurs à Limoges (1866 €/m²), mais trouver un emploi stable est loin d’être un long fleuve tranquille, avec seulement 3,5 % d’offres en CDI.

Les prix de l’immobilier ancien en baisse de 1,8 %

Bonne nouvelle pour ceux qui cherchent à acheter un logement ancien. Les prix ont baissé de 1,8 % sur un an au troisième trimestre selon les chiffres des notaires publiés ce jeudi 30 novembre. Un scénario qui ne s’était plus produit depuis 2015 ! Ils diminuent davantage pour les appartements (-2 %), par rapport aux maisons (-1,6 %). La situation n’est pas homogène sur tout le territoire. En Île-de-France, la baisse est plus marquée, atteignant -5,3 %. Les prix des maisons reculent de 5,4 %, et ceux des appartements de 5,3 %. Acquérir un appartement en petite couronne coûte 6 % de moins. En grande couronne, la ristourne est de 4 %. En province, la baisse des prix est plus modérée (-0,5 %), et tirée par les maisons (-1 %). Les prix des appartements enregistrent quant à eux une légère augmentation (+0,5 %).

Ces PME qui jouent le rôle de promoteur

Télétravail, primes, formations… Les entreprises disposent d’un large arsenal de solutions pour attirer les candidats. Parfois, cela ne suffit pas. Le nerf de la guerre ? Le manque de logements. À quoi bon accepter un emploi dans une entreprise s’il n’est pas possible de se loger à une distance raisonnable de son lieu de travail. Pour retenir leurs salariés – et en recruter de nouveaux, certaines PME en manque de main-d’œuvre ont donc décidé de prendre le taureau par les cornes en construisant des logements destinés à leurs futurs collaborateurs. Ces initiatives se multiplient dans les régions où le marché de l’emploi est dynamique mais où trouver un toit revient à chercher une aiguille dans une boite de foin. Un choix quelque peu contraint qui a un coût pour les entreprises et amène son lot de questions juridiques. Il faut en effet assurer la gestion du bien, articuler bail et contrat de travail, etc. C’est la raison pour laquelle ces hébergements pour salariés sont souvent temporaires. Le spécialiste breton Socomore, qui a pour projet de construire 15 à 20 logements pour ses futurs collaborateurs, prévoit par exemple des durées de location de 12 à 24 mois maximum.

Quand Marseille se transforme en Far West des temps modernes

On se croirait au Far West, et pourtant nous sommes à Marseille. Tels des criminels activement recherchés par des chasseurs de primes, les loueurs Airbnb voient fleurir des affiches sauvages avec leur nom, adresse et chiffre d’affaires, accompagnées de la mention « tueur de quartiers » ou « marchand d’Airbnb ». Après les tags et les destructions de boîtes à clés, les antiAirbnb ont décidé de sortir le grand jeu. Une action extrême - condamnée par la ville - qui témoigne de l’exaspération des habitants face à la multiplication des locations saisonnières. La cité phocéenne en compte 12 000 en tout. En 2023, 2000 annonces supplémentaires sont apparues sur les plateformes de locations touristiques. Dans certains quartiers, les habitants ne peuvent plus se loger. Le nombre croissant de meublés en location touristique fait baisser l’offre locative et contribue à l’augmentation des loyers. À Noailles, par exemple, le parc social représente seulement 4 % de l’habitat alors que 80 % des résidents y sont éligibles. La colère pourrait encore monter d’ici l’été prochain, Marseille accueillant plusieurs épreuves des Jeux olympiques. De quoi faire flamber les prix ! La ville a déjà serré la vis en mettant en place une brigade spécialisée chargée de contrôler les loueurs Airbnb. Tous les yeux sont maintenant braqués vers les propositions de loi contre les locations touristiques.

Explosion du nombre de demandes de HLM en Île-de-France

En douze ans, la demande de logements sociaux a fait un bond spectaculaire en Île-de-France, passant de 406 000 en 2010 à 783 000 en 2022. Cette croissance exponentielle du nombre de demandeurs de HLM s’explique par les niveaux de prix élevés dans le parc privé. Ils sont jusqu’à trois fois supérieurs à ceux pratiqués dans le parc social. Des chiffres alarmants lorsque l’on sait que seule une demande sur dix est satisfaite chaque année. La file d’attente s’allonge et la patience est de mise puisqu’il faut compter 10,4 ans en moyenne en région parisienne avant de pouvoir poser ses valises dans un HLM. À Paris, ce délai d’attente atteint 16,2 ans. L’offre n’est malheureusement pas suffisante pour répondre à la forte demande : le taux de rotation des ménages est de plus en plus faible, faute d’alternative, et la construction de logements sociaux ne cesse de baisser. Mais ce n’est pas tout ! En plus d’être insuffisante, l’offre n’est pas en adéquation avec les besoins des futurs occupants. Les logements sociaux proposés sur le marché sont en effet majoritairement des trois et quatre-pièces, alors que 58 % des demandeurs vivent seuls.

Le taux d’emprunt maximal dépasse les 6 %

Vos précédentes demandes de crédit immobilier se sont soldées par un échec ? Ne baissez pas les bras. Ce 1^er décembre, le taux d’usure franchira la barre des 6 % pour les prêts sur 20 ans. À partir de cette date, le taux maximum au-delà duquel les banques ne peuvent pas prêter sera fixé à 6,11 % exactement. Il faut remonter en 2010 pour retrouver un taux d’usure aussi élevé. Pour rappel, la Banque de France revoit ce taux chaque trimestre. Depuis février dernier, il est exceptionnellement révisé chaque mois. Cette mesure a été mise en place afin d’être plus en phase avec la hausse vertigineuse des taux du crédit immobilier. Le taux d’usure calculé sur des moyennes avec 3 mois de retard était en effet déconnecté de la réalité, empêchant bon nombre de clients solvables d’obtenir le précieux sésame.

L’industrialisation du BTP, une solution à la crise du logement ?

Et si la France s’inspirait de ses proches voisins pour tenter d’apporter une réponse à la crise du logement ? Au Royaume-Uni, dans les pays d’Europe du Nord et en Allemagne, la construction hors-site fait partie des pratiques courantes. Dans l’Hexagone, elle n’en est qu’à ses balbutiements, représentant seulement 7 à 8 % de la construction. Ce mode de production, qui consiste à préfabriquer des éléments voire des modules entiers en atelier avant de les assembler sur le site, pourrait répondre aux enjeux actuels. Elle permet en effet de produire rapidement des bâtiments conformes aux normes environnementales, à des prix abordables et avec une main-d’œuvre moindre. Le délai de construction est réduit de 4 à 6 mois par rapport à un chantier traditionnel. Les pouvoirs publics et maîtres d’ouvrage s’intéressent de plus en plus à ce mode de construction alternatif. Là où le bât blesse ? Qui dit hors-site dit usines et donc nécessité d’avoir des volumes récurrents. La chute de Geoxia et d’E-Loft rappelle qu’il s’agit d’un modèle économique fragile. La filière reste à construire en France. Le ministre chargé du logement Patrice Vergriete a promis un certain nombre d’actions et d’initiatives en 2024. Affaire à suivre.