Revue de l'immo #181 du 26 mai 2023

Logement : les critères qui résistent à la baisse des prix

Les prix de l'immobilier sont depuis quelques mois orientés à la baisse, ou stagnent. Certains biens sont amenés à baisser, quand d'autres ne bougent pas, voire continuent d'augmenter. Quel est leur secret ? L'emplacement est encore et toujours l'un des critères fondamentaux : un logement bien situé est bien moins susceptible de voir son prix diminuer. C'est le cas si le bien est situé dans une ville du littoral ou en montagne, où la demande est forte. De même sur la Riviera et dans le Genevois français, les prix continuent d'augmenter. Il y a aussi des différences au sein d'une même ville entre quartiers. La vue (sur mer, tour Eiffel, etc.) est toujours un très bon point (la surcote pour vue exceptionnelle pourrait atteindre 25 % selon une étude). De même les extérieurs restent plébiscités (voir ci-après), ainsi que les logements lumineux et une bonne exposition. La performance énergétique du logement est aussi un critère pris en compte aujourd'hui. Ainsi les échoppes bordelaise, qui s'arrachaient il y a peu, sont moins demandées à cause de leur diagnostic plutôt mauvais.

Le vrai prix d'un extérieur

À la suite des confinements, les prix des biens avec un espace extérieur (balcon, terrasse, sans parler de ceux avec piscine) ont fait des bonds sans précédent. Aujourd'hui les prix baissent, mais l'écart est toujours présent entre ceux qui disposent d'un extérieur et les autres. Dans les 50 plus grandes villes de France, les appartements avec balcon ou terrasse coûte 9,7 % de plus que sans, selon une étude. Dans les 10 plus grandes villes, c'est même 9,9 % de plus. C'est à Marseille qu'un espace extérieur est le plus valorisé : + 15,4 % en moyenne pour les biens qui en possèdent. À l'autre extrémité, c'est à Rennes que l'extérieur est le moins valorisé : seulement + 4,6 %. La différence de prix est de + 6,3 % à Lille, + 6,7 à Lyon, + 7,2 % à Bordeaux et  + 8,2 % à Paris. Une différence de prix qui peut ainsi aller jusqu'à 15 000 € à Lyon, pour un appartement de 45 m². Côté maisons, celles avec jardin se vendent 4,2 % plus cher que celles qui n'en possèdent pas. Mais la vraie plus-value est la piscine : + 7,6 % en moyenne dans les 50 plus grandes villes.

Construire en préfabriqué, moins cher et plus rapide

À l'heure où les prix des matières premières, et donc du neuf, atteignent des sommets, construire moins cher est au cœur des préoccupations des promoteurs. Certains prennent le parti de construire à partir de préfabriqué, un procédé permettant de faire baisser les prix jusqu'à 15 %. Le principe est simple : faire fabriquer en usine des murs entiers ou des planchers, à la chaîne. Cette usine d'Eure-et-Loire en produit jusqu'à 50 par jour. Le procédé requiert moins de main d'œuvre et de matières premières. Sur le chantier ensuite les économies continuent, puisque 2 ouvriers suffisent pour monter les murs, au lieu de 5 sur un chantier classique. La construction monte aussi plus rapidement. À la fin, rien ne différencie une construction préfabriquée d'une construction classique. Aujourd'hui le préfabriqué représente environ 10 % des constructions. L'industrialisation de la production coûte cher, et peu de promoteurs ont les moyens de la mettre en place.

Des pourparlers ou un simple accord signé ne sont pas gage de vente

Un accord verbal ou même signé ne certifie pas que la vente est certaine selon la Cour de cassation, pour laquelle ce ne sont que des pourparlers en l'absence de la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente. Un acheteur attaquait le vendeur d'un bien immobilier avec qui il avait signé un accord précisant qu'ils étaient d'accord « sur la chose et sur le prix ». Or l'acquéreur ne s'étant pas présenté pour signer le compromis, le vendeur avait trouvé un autre acquéreur et vendu le bien. C'est son droit, selon la Cour, pour qui la signature d'un accord ne signifie pas que la vente est conclue, dans la mesure où des détails restaient à régler par la signature d'un acte (le compromis).

Crédit, comment présenter un dossier béton

Depuis plusieurs mois, les banques sont particulièrement frileuses pour octroyer des crédits, et encore plus à de nouveaux clients. Alors pour espérer décrocher un oui, mieux vaut mettre toutes les chances de son côté en amont. Les règles sont claires : l'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus, et le prêt dépasser les 25 ans. Des revenus réguliers et un emploi stable sont plus que jamais indispensables. Sans eux, la démarche a peu de chances d'aboutir. Acheter à deux est un plus car le risque est réparti et l'endettement de chacun est moindre. Le "reste à vivre", après paiement de la mensualité de crédit envisagée, doit être confortable. Les comptes des trois derniers mois doivent être positifs, les déficits étant rhédibitoires. Les petits crédits à la consommation sont à éviter, mieux vaut les avoir soldés avant toute demande. Et parmi les bons points à mettre en avant : une épargne régulière et préexistante à la demande. L'apport personnel sera le plus élevé possible, à 20, 30 % ou plus du montant du prêt. Enfin le DPE du bien convoité a son importance. Les moins bien notés (F ou G) sont à fuir, surtout si le plan de financement ne comporte pas de volet travaux de rénovation, le bien risquant de perdre de la valeur en cas de revente précoce.