Revue de l'immo #137 du 2 avril 2022

Ces régions où la vente de maisons neuves est à la peine

L’euphorie qu’a connu le secteur de la maison neuve en 2021 est bel et bien retombée. Si les ventes avaient été exceptionnelles au début de l’année 2021, elles ont ensuite dégringolé, jusqu’à -13,9 % au dernier trimestre 2021 selon les chiffres du Pôle Habitat FFB. La région la plus touchée est la Bourgogne-Franche-Comté avec -22,9 % de ventes entre le trimestre novembre 2019/janvier 2020 et le trimestre novembre 2021/janvier 2022. Viennent ensuite la Normandie (-15,6 %) et la Nouvelle Aquitaine (-12,6 %). 3 raisons sont avancées pour expliquer ces difficultés, qui sont parties pour durer : les prix des matériaux et donc des chantiers qui augmentent, le renchérissement du prix des terrains et la remontée des taux de crédits.

Les taux au plancher, c’est fini

La remontée des taux d’intérêt immobiliers se confirme, mois après mois. En mars, un courtier indique avoir dégoté des emprunts à 1,21 % sur 20 ans et 1,42 % sur 25 ans, contre respectivement 1 % et 1,20 % à l’automne. Un autre constate une hausse plus brutale de l’ordre de 0,20 % à 0,40 % en mars, avec des taux moyens à 1,5 % hors assurance sur 25 ans. En plus, les demandes de crédits sont en baisse de - 7 % à - 10 % selon ces deux courtiers. Même si les banques ne se montrent pas plus sélectives dans leur acceptation de nouveau dossier et respectent les critères rois (pas plus de 35 % de taux d’endettement et durée de 25 ans max), la période pourrait bien signifier la fin du crédit pour les ménages les plus fragiles…

Les réseaux de mandataires, une formule qui séduit de plus en plus

Peu connus du grand public, les transactions qu’ils réalisent sont pourtant en nette hausse. Eux, ce sont les réseaux de mandataires. En 5 ans, leur part de marché dans la vente de logements anciens a doublé, passant de 11 % à 22 %. Ces réseaux nés dans les années 2000 fonctionnent grâce à un maillage de mandataires indépendants implantés localement, pas d’agence physique et des commissions inférieures de 10 à 15 % à celles des agences traditionnelles.

Immobilier : ce qui change au 1^er avril

Le loyer maximum autorisé doit maintenant figurer obligatoirement dans toutes les annonces dans les zones où l’encadrement des loyers est en place. À partir du 15 avril, coup de pouce pour l’aide MaPrimeRénov' de 1000 € supplémentaires pour le remplacement d’une chaudière à gaz ou au fioul. C’est aussi la fin (au 30 avril) de la réédition sans frais de certains DPE pour les logements datant d’avant 1975. C’est aussi la reprise des expulsions locatives et des coupures d’eau et d’électricité.

Toujours sans logement 3 ans après une expulsion

Les expulsions locatives ont repris vendredi 1^er avril après 2 ans où la trêve avait été étendue en raison de la pandémie. Les associations redoutent un boom des expulsions et regrettent que les mesures exceptionnelles prises pendant la crise ne soient pas étendues. Selon une enquête de la fondation Abbé-Pierre sur 66 ménages expulsés, 32 % n’ont pas retrouvé de logement fixe 1 à 3 ans après l’expulsion. Cette dernière a aussi de sérieuses conséquences sur la santé physique et psychologiques pour 71 % des sondés, mais aussi sur la vie des familles et en particulier des enfants (avec un impact sur le parcours scolaire pour 2 sur 5 des familles concernées). Les associations s’inquiètent aussi de la baisse des places d’hébergement d’urgence, qui devraient passer de 200 000 à 190 000 d’ici la fin de l’année.

Hausse des permis de construire en février

Est-ce pour échapper à la nouvelle réglementation environnementale 2020 que les permis de construire ont bondi de 10,1 % entre décembre 2021 et février 2022 ? Peut-être, selon le Ministère de la Transition énergétique, qui avait constaté la même hausse en 2013, lors du passage à la RT 2012. De mars 2021 à février 2022, il y a eu 484 000 logements autorisés à la construction. C'est 93 700 (+24 %) de plus qu'au cours des douze mois précédents. Les autorisations de logements individuels purs et groupés se sont envolées (respectivement +31,9 % et 31,3 %), tout comme les logements collectifs ordinaires (+20,9 %) et de résidence (+5,2 %).

Boucler son financement avec des crédits gratuits ou presque

Même si l'apport et surtout le prêt bancaire classique, dit prêt immobilier "libre", constituent la majorité du financement d'un bien immobilier, les prêts aidés peuvent permettre de boucler un financement. Ils ont aussi le mérite de faire baisser les mensualités. Alors n'hésitez pas à vous tourner vers le PTZ (réservé aux primo-accédants) qui pourra financer de 20 à 40 % de l’opération suivant les critères. Son montant maximum est de 30 000 €. Pensez aussi au prêt Action Logement au taux de 0,5 %, si vous êtes salarié d’une entreprise d’au moins 10 personnes. Son montant se situe dans une fourchette de 7 000 à 25 000 €. Enfin les collectivités territoriales (ville, département, collectivités) proposent des prêts à taux d’intérêt très bas, accordés sous conditions de ressources. Le détail sur le site de l’Adil.

Loc’Avantages, l’incitation à louer abordable

Le dispositif Cosse, anciennement « Louer abordable », qui entend remettre sur les marchés des logements vacants, vient d’être remanié. Pour cela l’État entend convaincre les propriétaires avec de nouveaux arguments. La réduction d’impôts est maintenant calculée uniquement sur les loyers bruts encaissés. Elle est de 15 % du montant perçu pour une location en secteur intermédiaire, et de 35 % en secteur social. Et si en plus le propriétaire délègue la gestion du bien à un intermédiaire locatif agréé (souvent une association), sa réduction d’impôt passe à 20 % en secteur intermédiaire, 40 % en secteur social et 65 % en cas de location en secteur très social. De nouveaux barèmes de loyers sont aussi mis en place, basés sur les prix moyens dans la ville ou l’arrondissement.