Revue de l'immo #126 du 22 janvier 2022

Les logements anciens avec un bon DPE se vendent-ils mieux en Île-de-France ?

C’est ce qu’ont cherché à savoir les notaires du Grand Paris. Pour ce faire, ils ont analysé l’évolution des ventes de logements anciens en fonction de leur classe énergétique, sur une période de 10 ans. De 2011 à 2021, les ventes de biens classés A et B sont passées de 1,1 % à 5,8 % pour les appartements et de 1,1 % à 3,2 % pour les maisons. Des chiffres loin d’être mirobolants, mais cela n’a rien d’étonnant : seuls les bâtis ayant bénéficié d’une rénovation très lourde peuvent se targuer de porter une étiquette A ou B. Du côté des biens classés C, l’étude note une progression plus franche : +6 % pour les appartements et + 6,9 % pour les maisons. Les ventes de passoires thermiques affichent quant à elles un net recul. Celui-ci est plus marqué pour les appartements anciens : -7,9 % pour ceux possédant une étiquette F et -4,7 % pour ceux appartenant à la classe énergétique G. Du côté des maisons, la baisse des ventes sur 10 ans se chiffre à -5,3 % (étiquette F) et -2,8 % (étiquette G). Ces chiffres masquent de fortes disparités entre les différents départements franciliens, notamment en raison de la nature du parc immobilier.

Des SCPI plus responsables et plus rentables

Investir oui, mais pas à n’importe quel prix. Les épargnants sont de plus en plus sensibles à l’impact écologique et humain de leur argent et les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) n’échappent pas à la règle. Lancé fin 2020 pour les fonds immobiliers, le label ISR (Investissement socialement responsable) a déjà été décerné à 15 sociétés de gestion. Pour l’obtenir, celles-ci doivent satisfaire à des critères environnementaux, sociétaux et de gouvernance. Logements à haute performance énergétique, placement dans des crèches, exclusion de certaines activités comme l’alcool ou le tabac ou don d’une partie des bénéfices à des associations… Les approches choisies sont multiples et les résultats au rendez-vous. Les 15 SCPI labellisées représentent à elles seules 20 % de la collecte de novembre 2021. Elles ont aussi servi un rendement moyen supérieur à celui de leurs consœurs (5 % contre 4,32 % au premier trimestre 2021.). De quoi inciter de nouveaux fonds à sauter le pas !

Ces agences immobilières spécialisées dans une niche

Vous avez toujours voulu vivre au bord de l’eau ? Vous rêvez de vous réveiller chaque matin en admirant la tour Eiffel ? Dénicher le bien idéal parmi les annonces immobilières classiques, quelle galère ! Grâce à ces agences immobilières très particulières, vos désirs deviennent réalité en quelques clics. Spécialisées dans une niche, elles proposent des biens répondant à des caractéristiques bien définies. Sur sans-vis-à-vis.com, chaque logement en vente ou en location offre une vue dégagée à plus de 40 mètres… même dans les grandes métropoles comme Paris. À la recherche d’un habitat moins cher dans un grand centre urbain ? Trouvez facilement un logement au rez-de-chaussée et économisez 10 à 15 %. D’autres agences s’adressent à des profils particuliers. C’est le cas d’habitat-adapté.fr, une enseigne regroupant uniquement les biens adaptés aux personnes à mobilité réduite à Paris, et d’immo-fonctionnaire, un portail exclusivement dédié aux agents de la fonction publique.

Très chers voisins

Excédé par votre voisin bruyant qui laisse ses poubelles traîner sur le palier, vous avez décidé de vendre votre appartement. Mieux vaut prévenir l’acquéreur potentiel des raisons de votre départ sous peine de devoir lui payer des dommages et intérêts. Un couple à Metz a ainsi dû verser 9 000 euros au nouvel occupant pour lui avoir caché les nuisances causées par un copropriétaire indélicat. Pour vous prémunir, un simple avertissement au cours de la visite ne suffit pas : faites figurer le contentieux dans l’acte notarié. À l’inverse, si vous êtes acheteur, les troubles de voisinage peuvent être un argument choc lors de la négociation. Les biens situés à proximité d’une école ou d’une boîte de nuit s’échangent 3 à 3,5 % moins chers que les autres. À Marseille, un appartement envahi par les cafards s’est même adjugé 7 % en dessous du prix affiché. Un achat risqué qui s’est révélé gagnant : le locataire à l’origine de l’infestation a été expulsé après la vente.

Coup d’accélérateur pour la transformation de bureaux en logements

Suite au développement du télétravail, les bureaux se vident à vitesse grand V. Ces surfaces non utilisées représentent des opportunités pour pallier — en partie — le manque de logements ! Le recyclage urbain, autrement dit la conversion de bureaux en logements, est l’un des grands projets du gouvernement. Différents acteurs se sont déjà engagés dans cette voie. En 2021, Action Logement a lancé la construction de 1 500 logements sur les 4 700 prévus, essentiellement en Île-de-France. Du côté de Novaxia, 70 opérations sont en cours, avec à la clé la création de 11 000 logements, également en région parisienne. Covivio vise la région parisienne, mais aussi Bordeaux et Chartres, avec 8 projets en développement.
Cap sur Marseille pour Icade ! La filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) livrera 113 logements dans la cité phocéenne au cours du premier semestre 2022. Si les objectifs sont encore loin d’être atteints, ça avance. Afin de donner encore plus d’ampleur au mouvement, le gouvernement se penche sur le développement d’un outil qui aiderait les élus à repérer plus facilement les bâtiments à transformer.

Contre la spéculation immobilière, la Seine–Saint-Denis mise sur le BRS

Avec l’arrivée du Grand Paris Express et la tenue des Jeux olympiques 2024, la Seine–Saint-Denis attire de plus en plus d’investisseurs. Pour lutter contre la spéculation immobilière, Plaine Commune, une entité qui regroupe 9 villes, dont Saint-Denis, Saint-Ouen, Aubervilliers et La Courneuve, a créé un office foncier solidaire. À partir du printemps prochain, il commercialisera à des ménages modestes des logements 20 % moins chers que le prix du marché via le bail réel solidaire (BRS). Particularité de ce type transaction : l’acheteur acquiert les murs tandis que l’organisme possède le terrain. S’il s’agit d’une bonne opération à l’achat, les choses se compliquent à la revente. Les nouveaux propriétaires doivent respecter le plafond de ressources fixé par la loi. Quant à la plus-value, elle est indexée sur l’indice du coût de la construction, qui a tendance à évoluer moins vite que les prix du marché. 525 biens devraient être disponibles chaque année.

L’excellente année 2021 du crowdfunding immobilier

Déçus des faibles rendements des fonds en euros et des livrets réglementés, les Français ont investi une partie de leurs économies du confinement dans le crowdfunding immobilier. En 2021, 2,958 millions d’euros ont été collectés, soit une augmentation de 90 % par rapport à 2020. Grand bien leur en a pris puisque les différents projets ont servi un rendement de 9,21 % (vs 9,3 % en 2020). Si une telle performance implique habituellement un haut niveau de risque, cela ne semble pas être le cas pour le financement participatif immobilier. Le défaut de remboursement est tombé à 0,09 %, soit 0,07 point de moins que l’année passée. Seule ombre au tableau de ce bilan plus que positif : le taux de retard de paiement a augmenté pour atteindre 4,76 % pour les retards de moins de 6 mois et 6,61 % pour ceux supérieurs à 6 mois.

Loger à la ferme : le concept gagnant-gagnant qui plait aux étudiants

L’envie d’espace et de verdure n’a pas épargné les étudiants. Pourquoi payer une fortune pour loger dans une cage à poules en ville, alors qu’il est possible de vivre dans un 42 m² dans un écrin de verdure ? Le tout en dépensant 20 % à 30 % de moins. Oui, vous avez bien lu ! Pour trouver ce type de logement, rendez-vous sur Campus vert. Depuis 1995, l’association met en relation des étudiants en quête d’un logement et des agriculteurs. Deux mondes assez éloignés. Et pourtant ! Le succès est au rendez-vous, surtout depuis la crise sanitaire. Imaginez-vous, vous réveiller chaque matin avec des champs à perte de vue ? Votre logement ? Une ancienne étable ou porcherie, ou encore un germoir à pommes de terre à l’abandon, transformés en studios. Une fois les travaux amortis, les agriculteurs ont également tout à y gagner : ils s’assurent un complément de revenus, tout en valorisant leur patrimoine et en rompant avec l’isolement. Tenté par l’expérience ? Guettez les annonces près de votre campus. En partageant le quotidien de ces exploitants, il y a fort à parier que vous ne verrez plus les agriculteurs — et l’agriculture en général — du même œil.