Revue de l'immo #124 du 8 janvier 2022

Des taux de crédit bas pour bien débuter 2022 !

Bonne nouvelle pour les emprunteurs ! Après avoir légèrement augmenté fin 2021, les taux de crédit immobilier baissent en ce début d’année. Selon les derniers barèmes communiqués par les banques, ils s’élèvent à 1 % sur 15 ans, 1,15 % sur 20 ans et 1,40 % sur 25 ans en janvier 2022. Vous disposez d’un CDI, de 10 % d’apport ou d’une épargne, êtes en couple et avez moins de 35 ans ? Vous faites partie des dossiers jugés solides par les banques et pouvez même espérer des taux encore plus bas. Et pour la suite ? Malgré le contexte d’inflation, les taux ne devraient pas remonter tout de suite. Et si c’était le cas, la hausse serait limitée à un quart de point.

Amende salée pour les annonces de particuliers sans DPE

Vous avez l’intention de publier une annonce immobilière pour la mise en vente ou en location d’un logement ? N’oubliez pas d’y mentionner le diagnostic de performance énergétique (DPE), sous peine de devoir mettre la main au portefeuille. Bien que l’obligation soit entrée en vigueur le 25 août dernier pour les particuliers, le gouvernement s’est dans un premier temps montré indulgent en ne sanctionnant pas. Désormais, la période de tolérance est terminée ! Depuis le 1^er janvier 2022, les particuliers en infraction se voient réserver le même sort que les agences immobilières (sanctionnables depuis le 1^er juillet 2021), à savoir une amende administrative. Son coût ? Jusqu’à 3 000 euros. Vous recevrez d’abord une mise en demeure. Mais ce n’est pas tout ! Si vous louez ou vendez une passoire thermique, vous êtes dans l’obligation d’indiquer sur votre annonce la mention « Logement à consommation énergétique excessive : classe F (ou G) ». N’espérez pas pouvoir ruser en écrivant cette mention en tout petit en bas de l’annonce. Il est prévu que la taille des caractères soit similaire à ceux du texte de l’annonce. Eh oui, le gouvernement a pensé à tout ! Autre information à faire figurer sur votre annonce : l’estimation des dépenses annuelles d’énergie, tout en précisant l’année de référence des prix de l’énergie utilisée. Un conseil : prenez le temps de relire votre annonce pour ne rien omettre.

Le loyer plafond bientôt obligatoire dans les annonces des professionnels

Si vous suivez l’actualité immobilière, cela ne vous a probablement pas échappé : le plafond fixé par l’encadrement des loyers peine à être respecté dans les villes où il est d’application. Le gouvernement a donc décidé de prendre le taureau par les cornes en rendant obligatoire l’indication du loyer plafond sur toutes les annonces immobilières (vente et location) publiées par les professionnels. L’arrêté devrait être signé d’ici 15 jours, avec une entrée en vigueur prévue dans environ deux mois. À vos agendas ! Particulier, ne vous réjouissez pas trop vite : cette obligation vous concernera également dans un second temps.

Les syndics contraints à une plus grande transparence

On poursuit avec les changements marquants de ce début d’année 2022 ! Cette fois, ils concernent les copropriétés. Copropriétaires, fini de vous faire des nœuds au cerveau pour décrypter les contrats des syndics et les comparer ! Depuis le 1^er janvier 2022, les syndics professionnels doivent vous remettre une fiche d’information standardisée reprenant leurs prestations et leurs prix. L’objectif ? Mettre fin aux abus — plus de la moitié des contrats passés au crible par la Répression des fraudes présentait des anomalies — et faciliter la mise en concurrence des syndics. Des informations obligatoires devront y figurer comme les horaires de disponibilité, les prestations particulières non comprises dans le forfait, la durée du contrat, le numéro de matricule du syndic… Et hors de question de supprimer des informations ou d’en ajouter ! Les syndics en tort s’exposent à une amende.

Du nouveau pour MaPrimeRénov à compter du 1^er janvier 2022

Commençons par la bonne nouvelle : les propriétaires disposent maintenant de deux ans après l’attribution de MaPrimeRénov pour réaliser les travaux, contre un an jusqu’à présent. Mais ce début d’année est surtout marqué par un durcissement des conditions d’accès à la subvention. Depuis le 1^er janvier 2022, il faut occuper son domicile pendant 8 mois sur 12 (au lieu de 6) pour que celui-ci soit considéré comme une résidence principale et donc éligible au dispositif. Le plus grand changement concerne les constructions admissibles. Désormais, les logements privés de moins de 15 ans ne peuvent plus prétendre à l’aide de l’État. Argument avancé : ces bâtiments ne sont pas des passoires thermiques. Ils respectent la RT 2005 et la RT 2012, deux réglementations thermiques qui garantissent un haut niveau de performance énergétique. Une exception demeure : les demandes de travaux pour des appartements ou des maisons de moins de deux ans restent recevables si elles concernent le remplacement d’une chaudière au fioul ou la dépose d’une cuve à fioul.

Pourquoi vous devriez déménager à Mulhouse, Orléans ou Dijon

Comme beaucoup de Français, la pandémie vous a donné des envies d’ailleurs. Vous aimeriez un logement plus grand et moins cher sans toutefois renoncer à la sécurité de votre CDI… Alors, pourquoi ne pas vous installer à Mulhouse ? La première ville du Haut-Rhin combine un bassin d’emploi dynamique et des tarifs attractifs (1 795 euros du mètre carré). L’hiver alsacien vous refroidit ? Optez pour Orléans, deuxième du classement, Dijon, Rouen ou Saint-Étienne. Vous y trouverez des opportunités professionnelles et un mètre carré compris entre 1 485 euros pour le chef-lieu de la Loire et 2 942 euros pour la capitale normande. Pour changer de vie, mieux vaut éviter le Sud. Le pouvoir d’achat immobilier à Perpignan défie toute concurrence, mais il vous sera difficile d’y décrocher un travail stable. À Aix-en-Provence, c’est l’inverse : vous n’aurez aucun mal à signer un contrat à durée indéterminée, mais vous loger vous coûtera une fortune. Dernier conseil : fuir Marseille. La cité phocéenne combine les deux difficultés : peu d’offres en CDI et un foncier cher.

La fin des chaudières au fioul, c’est pour bientôt

Le décret est paru le 6 janvier et il entrera en application dès le 1^er juillet 2022. À partir de cette date, tous les équipements permettant de produire du chauffage et de l’eau chaude sanitaire devront respecter un niveau d’émissions de gaz à effet de serre inférieur à 300 g de CO2eq/kWh. Concrètement, cela signifie qu’il ne sera plus possible d’installer une chaudière fioul ou au charbon, ni lors de la construction, ni pour remplacer un autre appareil. Tant que la vôtre fonctionne, vous pouvez continuer à l’utiliser sans changer de combustible. Mais lorsqu’elle tombera en panne ou quand vous voudrez en changer, il vous faudra la remplacer par une solution autorisée, comme une pompe à chaleur électrique. Vous pourrez pour cela compter sur l’aide financière de MaPrimeRénov ou des certificats d’économie d’énergie (CEE). Pragmatique, le gouvernement a d’ores et déjà annoncé que des dérogations s’appliqueraient pour les ménages qui ne peuvent changer de mode de chauffage sans entreprendre d’importants travaux dans leur logement.

Quand l’exonération de la plus-value immobilière s’applique-t-elle ?

Vous aviez prévu d’installer votre beau-frère dans votre pavillon le temps de le vendre ? Mauvaise idée ! Votre générosité pourrait vous faire perdre le bénéfice de l’exonération fiscale sur la plus-value immobilière lors de la vente de votre résidence principale. Pour être exempté d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, vous devez avoir quitté votre logement après sa mise sur le marché, le laisser vide jusqu’à la date de la signature et réaliser la transaction dans un délai raisonnable. Mais des exceptions existent, notamment si c’est le futur propriétaire qui s’installe ou si vos tentatives pour trouver rapidement un acquéreur sont restées vaines. D’autres aménagements sont prévus pour les expatriés et les couples séparés. Vous partagez votre temps entre plusieurs lieux de villégiature ? L’administration considère que votre résidence principale est celle pour laquelle vous bénéficiez des abattements sur votre taxe d’habitation. Vous avez décidé de vous séparer de votre résidence secondaire ? Vous pouvez peut-être aussi prétendre à la même exonération. Première option, vous êtes locataire ou hébergé à titre gratuit et vous revendez votre chalet à la montagne pour acquérir votre domicile principal. Deuxième solution : vous avez détenu votre maison de campagne pendant au moins 22 ans avant de la céder.

Abri de jardin : petite surface, mais grande taxe

Vous possédez une cabane au fond de votre jardin ? Bien pratique, cette petite annexe coûte de plus en plus cher aux particuliers. En cause, la taxe sur les abris de jardin qui n’en finit pas de grimper : + 3 % en 2019, + 3,7 % en 2020 et + 1,1 % en 2021. En 2022, on prend les chiffres des 3 années précédentes et on les additionne, pour obtenir une hausse record d’environ 7 % ! Cette envolée s’explique par la forte augmentation de l’indice des coûts de la construction qui intervient dans le calcul de la taxe. Pour rappel, cet impôt concerne toutes les constructions extérieures de plus de 5 m², d’au moins 1,8 mètre de hauteur. Connu sous le nom officiel de « taxe d’aménagement », il ne concerne pas les espaces extérieurs ouverts. En revanche, il s’applique également aux abris démontables.