Revue de l'immo #118 du 6 novembre 2021

Vers un bond du montant des loyers en 2022 ?

Une question qui brûle les lèvres des bailleurs et des locataires, alors que l’Insee vient de publier son indice de référence des loyers (IRL). Cet indice, utilisé pour réviser le montant des loyers, est en forte hausse : +0,83 % au troisième trimestre 2021. En cause ? La hausse de l’inflation. Pour rappel, l’IRL est calculé à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers) sur les 12 derniers mois. Cette hausse pourrait — malheureusement pour les locataires — se poursuivre au 4^e trimestre, en raison de la forte augmentation des prix de l’énergie et des matières premières. En pratique, la révision se fait sur la base du loyer hors charges. Vous êtes propriétaire bailleur ? Rangez vos calculatrices, le site de l’Institut national de la consommation a mis à disposition des particuliers un outil pour calculer le loyer révisé en quelques clics. Une autre question plus délicate se pose : devez-vous appliquer la hausse ? Si vous avez un locataire irréprochable avec qui vous souhaitez garder des relations au beau fixe, cela mérite réflexion…

Rénovation en masse et pénurie de matériaux : le cocktail qui sale la note

Le confinement de 2020, l’épargne accumulée durant celui-ci et le coup de pouce offert par Ma Prime Rénov’ ont poussé de nombreux Français à rénover leur logement. Et la demande ne faiblit pas au troisième trimestre 2021 ! Les artisans sont sollicités de toutes parts, et plus particulièrement dans les Hauts-de-France, en Bretagne et dans le Centre-Val de Loire. Ces 3 régions enregistrent la plus forte croissance des travaux : +5,5 % sur un an au troisième trimestre pour la première, et +5 % pour les deux suivantes. L’Île-de-France est un peu à la traîne par rapport aux autres régions, avec une augmentation des rénovations de +3 % (contre 4 % pour la moyenne nationale). Cette tendance va-t-elle perdurer ? La question mérite d’être posée au vu de l’augmentation des coûts des matériaux et de l’énergie (+4,8 % sur un an) qui par effet de ricochet se répercutent sur la facture des artisans (+3,8 % sur un an).

Plus de 400 000 logements inhabités en Île-de-France 

En Île-de-France et dans l’Oise, le nombre de logements vacants ne cesse d’augmenter depuis 10 ans. À l’heure actuelle, on en dénombre 401 000 ! Ces chiffres comprennent les vacances frictionnelles (de courte durée) et structurelles (de plus de 2 ans). Un comble alors que se loger dans la capitale relève parfois du parcours du combattant ! Pourquoi ces logements ne sont-ils pas loués ? Les causes sont multiples. Parmi les raisons invoquées, citons le renforcement du droit des locataires qui pousse certains propriétaires à préférer payer la taxe sur les logements vacants plutôt que de louer. Payer la taxe sur les logements vacants, c’est également le choix privilégié par les marchands de sommeil. Autant dire qu’elle est vite rentabilisée, avec tous les loyers perçus en liquide ! D’autres logements ne sont pas loués… tout simplement parce qu’ils sont inhabitables. C’est notamment le cas à Saint-Denis où 19 % des logements vides sont qualifiés d’habitats indignes. Le problème des logements inoccupés est devenu un sujet brûlant. Augmentation de la taxe sur les logements vacants, rénovation des copropriétés délabrées, abandon du Pinel au profit de la construction de logements sociaux intermédiaires… chaque maire y va de sa suggestion.

Classe énergétique et prix de vente : quelle décote selon la région et le type de bien ?

Une passoire thermique se vendra moins cher qu’un logement bien isolé. Logique ! Mais saviez-vous que la décote n’est pas homogène sur tout le territoire, ou encore qu’elle est plus importante pour les maisons que pour les appartements ? C’est ce qui ressort d’une étude menée par les Notaires de France à partir des transactions réalisées sur l’année 2020, soit avant l’entrée en vigueur du nouveau DPE. Ils ont comparé le prix moyen des logements classés D, note la plus fréquente du parc immobilier, avec celui des autres classes énergétiques. Premier constat : la décote est plus importante en zone rurale que dans les grandes villes. À la campagne, les logements classés D se vendent 14 à 21 % moins cher que les biens affichant une étiquette A ou B. Dans les zones tendues, ces mêmes biens se négocient 6 à 9 % moins cher. Deuxième constat : une mauvaise note aura moins d’impact sur un appartement que sur une maison. En Pays de Loire, par exemple, la décote pour un logement classé F ou G — toujours par rapport à un logement D — est de 6 % pour les appartements, mais de 12 % pour les maisons. Qu’en est-il dans votre région ? La réponse ici.

Location : la caution numérique au secours des profils atypiques ?

Trouver un garant est la bête noire de nombreux candidats à la location, et plus particulièrement de ceux qui ne rentrent pas dans les cases pour bénéficier de la garantie Visale, le dispositif gratuit d’Action Logement, ou ne peuvent pas compter sur le soutien parental. C’est votre cas ? La caution numérique pourrait être la solution qu’il vous faut. Ces assurances, proposées par des start-ups comme Unkle, Cautioneo ou Garantme, se portent garantes pour les locataires au profil atypique, quel que soit leur statut. Revers de la médaille ? Il faut payer le prix fort. Prévoyez une cotisation mensuelle atteignant 2,8 % à 3,8 % du montant du loyer. En cas d’impayé, la start-up indemnise le propriétaire, avant de se retourner contre vous pour obtenir le remboursement des frais avancés. Encore peu connues, ces solutions sont principalement utilisées dans les grandes villes, où la concurrence entre locataires est très forte.

Construction de logements : le rebond des maisons, le flop des appartements

387 000, c’est le nombre de logements mis en chantier sur un an, entre octobre 2020 et septembre 2021. Sur la même période, 464 000 permis de construire ont été octroyés. Ces chiffres sont en hausse de 8,2 % et 15,6 % respectivement par rapport à l’année précédente. De quoi réjouir le secteur du neuf ? Si la construction semble bel et bien repartie, ces chiffres doivent être nuancés : les chantiers ont été fortement ralentis durant la période de comparaison, celle-ci incluant le premier confinement. En prenant la période avant Covid-19 (mars 2019 à février 2020) comme point de comparaison, on est proche du statu quo : +1,3 % de permis délivrés et -0,1 % de chantiers lancés. Derrière ces chiffres se cachent des disparités importantes. Alors que la construction de maisons neuves reprend des couleurs (+20 % de permis délivrés par rapport à l’avant-confinement), elle peine à décoller pour les immeubles collectifs (-1 %).

Ma Prime Rénov’ : 3000 ménages restent sur le carreau

Plus de 340 000 ménages ont profité du coup de pouce Ma Prime Rénov’ pour réaliser quelques travaux d’amélioration dans leur logement. Parmi ceux-ci, quelque 3 000 malchanceux n’ont jamais vu le moindre centime arriver sur leur compte en banque. En cause ? Des bugs informatiques. Le moins que l’on puisse dire, c’est que le logiciel est pointilleux. Vous avez indiqué « travaux d’isolation par l’extérieur » et non « travaux d’isolation des murs par l’extérieur » ? Vous avez fait la demande en indiquant le RIB de madame, et vice-versa ? Si après 15 jours, soit le délai promis pour recevoir la prime, votre compte en banque n’a pas bougé d’un iota, il y a de fortes chances que votre nom s’ajoute à la liste des 3 000 ménages en attente. Parmi ceux-ci, deux tiers sont des propriétaires modestes, voire très modestes. La bonne nouvelle ? La ministre du Logement a promis de régler le problème d’ici la fin de l’année.