Quelles sont les conditions pour mettre un logement en location ?

Le bien possède une surface habitable minimale

Investisseur prudent, vous n’avez pas envie de voir les choses en grand dès votre premier achat. Vous avez donc l’intention d’acheter un petit bien immobilier pour le mettre en location. Facile à revendre et offrant une rentabilité au mètre carré souvent plus élevée, ce type de logement présente des avantages non négligeables. L’investissement locatif dans une petite surface réduit également le risque de vacances locatives, surtout s’il est situé dans une métropole ou une ville universitaire. Du touriste à l’étudiant en passant par le jeune célibataire, il en séduit plus d’un. Pour d’autres, investir dans un logement de petite taille n’est pas un choix mais plutôt une contrainte, pour des raisons de budget.

Avant de jeter votre dévolu sur une chambre de bonne, un studio ou un appartement de faible superficie, gardez à l’esprit que petite surface ne veut pas dire logement rikiki. Depuis le décret du 30 janvier 2002, tout logement doit respecter plusieurs conditions pour pouvoir être mis en location. Parmi celles-ci, on retrouve des critères liés à sa superficie. Si vous êtes à la recherche d’un petit bien immobilier dans lequel investir, n’oubliez pas d’emporter votre mètre lors des visites. Mesurez la longueur, la largeur et la hauteur sous plafond de chaque pièce – ou de l’unique pièce. Arrivez-vous au moins à 9 lorsque vous multipliez sa longueur et sa largeur ? Y a-t-il au moins 2,20 m entre le sol et le plafond ? Si la réponse est affirmative, le logement est considéré comme décent et a toute sa place sur le marché locatif. Vous convoitez un bien situé sous le toit ? Il y a de fortes chances que la hauteur sous plafond soit inférieure à 2,20 m à certains endroits. Ce n’est pas une raison pour évincer cette opportunité de votre liste. Il est également possible de déterminer la décence d’un logement – condition sine qua none pour pouvoir le louer – en se basant sur son volume. La pièce principale doit alors offrir une surface habitable de minimum 20 mètres cubes. À vos calculatrices !

Le logement est sain

De la peinture qui s’écaille, des murs maculés de taches verdâtres, une odeur de moisi permanente, des fenêtres et portes qui claquent au moindre coup de vent, des rats et cafards qui surgissent de nulle part, et une petite lucarne en guise de contact avec le monde extérieur. Voilà un tableau digne d’un film d’horreur ! Il ne vous viendrait probablement pas à l’idée de louer un tel logement. Et d’ailleurs, la loi l’interdit. Tout logement proposé à la location ne doit pas porter atteinte à la santé de son occupant. Il doit être étanche, exempt de moisissures, de substances toxiques, de nuisibles et de parasites, et équipé d’ouvertures offrant un éclairage naturel – on oublie donc les biens en sous-sol – et permettant un renouvellement de l’air. Ces critères dépendent en grande partie de la façon dont le logement a été construit et entretenu au fil des années.

Bon à savoir : Après quelques mois de location, des cafards, blattes et autres bestioles grouillent dans l’appartement ? Il faut dire que votre locataire a tout fait pour qu’ils y soient comme un coq en pâte : poubelles sans couvercle, vaisselle entassée dans l’évier, volets baissés et fenêtres fermées en permanence… Dans ce cas, vous n’êtes bien sûr pas responsable, et ce n’est pas à vous d’effectuer les démarches pour repousser ces indésirables. Si cela vous arrive – on ne vous le souhaite bien sûr pas -, vous serez heureux d’avoir réalisé un état des lieux précis.

Le logement est sécuritaire

Une des marches de l’escalier est à moitié cassée ? Le garde-corps du balcon bat de l’aile ? En informer le futur locataire pour qu’il soit sur ses gardes ne suffit pas. Une minute d’inattention et c’est la chute ! Qu’il s’en sorte avec quelques égratignures, une jambe cassée – ou pire, il sera en droit de se plaindre et d’exiger réparation. Vous l’avez compris, la sécurité physique de votre locataire ne doit pas être menacée au quotidien.

Avant de proposer votre bien à la location, vérifiez que tous les dispositifs de retenue et d’accès sont en bon état. Scrutez également les canalisations, les revêtements et les installations électriques. Des angles saillants ? Des câbles dénudés ? Faites appel à un professionnel. Il effectuera les réparations nécessaires et s’assurera que vos équipements sont conformes aux normes de sécurité. Le bien immobilier loué ne doit pas forcément être flambant neuf, mais dans un bon état. Votre futur locataire ne doit pas avoir l’impression qu’il risque sa vie chaque jour passé dans le logement loué. 

Le logement est suffisamment confortable

Pour certains, confort rime avec équipements derniers cris, volets électriques, îlot central et chauffage au sol. D’autres ne demandent rien de plus que d’avoir un toit, du chauffage et de l’eau chaude. Eh oui, la notion de confort est très subjective. Heureusement, la loi est là pour mettre tout le monde d’accord ! Elle impose des équipements minimums afin de garantir le confort du locataire. Celui-ci doit pouvoir se chauffer, aller aux toilettes, se laver – pas à l’eau glacée – et cuisiner dans son logement. Vous n’êtes bien sûr pas obligé d’acheter une cuisine parfaitement équipée avec four, micro-ondes, etc. Elle ne trouverait d’ailleurs pas sa place dans un logement de petite taille. Le bien loué doit au moins comporter un coin cuisine. Tous ces équipements doivent être performants. Pour en avoir le cœur net, faites quelques tests :

• Le chauffage permet-il d’atteindre 18 °C au centre de chaque pièce ?
• De mauvaises odeurs émanent-elles des canalisations lorsque l’eau s’écoule ?
• Le débit et la pression sont-ils suffisants au niveau des arrivées d’eau ?
• Est-ce que les plombs sautent lorsque les pièces sont éclairées et que les appareils ménagers courants (réfrigérateur, taque électrique, etc.) fonctionnent ?

Cette notion de confort a été renforcée par le diagnostic de performance énergétique (DPE), document que vous êtes dans l’obligation de transmettre à votre locataire à son entrée dans le logement. Depuis le 1^er janvier 2023, seuls les biens affichant une consommation énergétique inférieure à 450 kilowattheures par mètre carré de surface habitable et par an peuvent être mis en location. Le logement dépasse ce seuil ? Vous n’aurez d’autres choix que d’effectuer des travaux d’amélioration énergétique avant de le louer. Tenez-en compte au moment de calculer votre rentabilité ! Gardez également à l’esprit qu’au fil des années, les biens immobiliers les plus énergivores, c’est-à-dire les logements étiquetés G, F et E, seront exclus du parc locatif.