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Comment calculer la durée d'amortissement d'un achat immobilier ?

publié le 17 septembre 2020

Lassé de voir partir votre salaire en fumée dans un loyer, vous avez décidé de devenir propriétaire ? À long terme, c'est un très bon calcul. À court terme, vos versements vont servir à rembourser les frais annexes. Pour savoir à partir de combien de temps vous payez réellement pour votre bien, suivez le guide. 

Achat immobilier : quels sont les frais annexes à prendre en compte ?

L'achat d'un bien immobilier comporte toute une série de frais supplémentaires dont il faut tenir compte pour calculer sa durée d'amortissement :

Les frais de notaire

Ils correspondent à 2 à 3 % du prix d'achat pour un bien neuf et 7 à 8 % pour un logement ancien.

Les coûts du crédit

Il faut compter :

  • L'assurance emprunteur (assurance décès invalidité) : son coût varie fortement en fonction des banques. Certaines le calculent sous forme de pourcentage (0,20 à 0,50 % du montant du prêt) d'autres en fonction du montant emprunté (4 euros pour 1000 euros empruntés, par exemple).
  • Les garanties (hypothèque, caution ou privilège de prêteur de deniers) : il s'agit des garanties prises par les banques pour se protéger en cas d'impayés. Leur montant se calcule en fonction du capital emprunté. Comptez globalement 2 % pour l'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers, cette dernière option étant un peu moins chère que l'hypothèque. Le coût de la caution correspond à 0,80 % du capital emprunté + une somme forfaitaire de 200 euros + un versement d'une commission de caution de 150 à 600 euros. Notez que vous n'aurez pas forcément le choix : la banque peut vous imposer tel ou tel type de garantie.
  • Les pénalités pour remboursement anticipé : la plupart des contrats incluent une pénalité en cas de remboursement anticipé. Elle correspond à 3 % des capitaux restants dus au moment où vous décidez de rembourser de manière anticipée. 
  • Les frais de dossier : il s'agit de frais administratifs pour la constitution de votre financement et sa gestion. Ils se présentent sous la forme d'un montant forfaitaire (par exemple 500 euros) ou correspondent à un pourcentage du capital restant dû (par exemple 1 %).
  • Les intérêts du crédit hypothécaire, proportionnels à la somme empruntée.

Bon à savoir : certains frais annexes peuvent être négociés et réduire ainsi le coût global de votre crédit immobilier. C'est notamment le cas des pénalités pour remboursement anticipé et des frais de dossier.

Les frais d'agence 

Ils s'appliquent uniquement si vous achetez votre bien par l'intermédiaire d'une agence. Logique ! Comptez entre 2 et 10 % du prix de vente selon la prestation fournie. 

Les frais de courtage 

Pour gagner du temps – ou parce que vous n'avez pas l'âme d'un négociateur – vous pouvez déléguer la recherche de meilleure solution de financement à un courtier. Dans ce cas, il faut ajouter ses honoraires à la note finale. 

Quand commencez-vous à rembourser votre bien ?

En connaissant le montant de chacun de ces frais annexes, vous pourrez estimer à partir de combien de temps vous payez réellement pour votre bien immobilier. 

Prenons un exemple concret. Vous souhaitez acheter une maison ancienne d'une valeur de 250 000 euros pour en faire votre résidence principale. 
Vous souscrivez un emprunt de 200 000 euros sur une durée de 20 ans.

  • Les frais de notaire s'élèvent à environ 17 500 euros (7%);
  • Vous payez 12 500 euros de frais d'agence (5%);
  • Le crédit en lui-même coûte 38 300 euros d'intérêts (taux d'intérêt fixe de 1,80 %) et 14 400 euros d'assurance (taux d'assurance de 0,36 %) ;
  • Vous ajoutez 3 600 euros de frais d'hypothèque.

Ce qui vous conduit à environ 86 000 euros.

  • Votre mensualité s'élève à 1 050 euros ;
  • Vous devrez donc rembourser 86 000 / 1 050 soit environ 82 mois. Vous commencez donc à payer réellement pour votre maison après exactement 6 ans et 10 mois.
Astuces : pour amortir votre bien immobilier plus vite, constituez un dossier solide auprès de votre banque. Négociez bien votre taux, comparez les assurances emprunteurs et faites jouer la concurrence. Bien que laborieuses, ces démarches peuvent vous faire réaliser d'importantes économies. Pensez-y ! 

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