Logement neuf : après la baisse des ventes, la vague de désistements

L’année 2022, marquée par l’inflation, la remontée des taux… aura été moins bonne que 2020, caractérisée par les confinements, les chantiers à l’arrêt… en matière de réservations de logements neufs.

Baisse des réservations

Il y en a eu 121 875 en 2022 après 161 736 en 2021 et 136 362 en 2020, selon le bilan annuel de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), présenté le 9 mars. En cause notamment, les difficultés d’accès au crédit des ménages. D’où ce recul des ventes au détail de 19,3% sur un an. Les ventes en bloc, elles, chutent de 36,6%.

Mécaniquement, le stock disponible poursuit sa lente reconstitution. Le délai d’écoulement moyen est passé de 8,3 mois au premier trimestre (T1) 2022 à 9,5 mois au T4. Mais celui-ci reste sous « le seuil d’équilibre de 12 mois », selon la FPI.

Hausse des autorisations

Sur deux autres indicateurs clés, 2022 n’est toutefois pas aussi « catastrophique » que « l’année Covid », dixit Pascal Boulanger, le président de la FPI.

Résidentiel géré inclus, la fédération a compté 482 200 permis de construire délivrés en 2022 (+3,1% par rapport à 2021). Dans le détail : 238 800 logements collectifs (+11,6%), 136 400 logements individuels purs (-13,6%) et 59 100 logements individuels groupés (+9,9%) ont été autorisés.

L’année 2020 reste une année « atypique » avec seulement 381 600 permis de construire délivrés, selon Pascal Boulanger, le président de la FPI.

En dépit de cette hausse des autorisations, liée en partie à l’entrée en vigueur de la RE 2020 au 1er janvier 2022, les mises en vente reculent, à 98 081, contre 106 116 en 2021. Mais c’est mieux qu’en 2020 (84 915).

Le logement abordable, une chimère

Alors que les prix moyens de logements anciens baissent presque partout en France, les promoteurs franciliens de logements collectifs se distinguent avec un prix au m² de 5 727€ au T4. Un record. En régions, en revanche, le prix au m² d’un appartement neuf a suivi la tendance baissière globale, à 4 607€ (-1,3% par rapport au T3 2022). La dernière baisse trimestrielle remonte au T2 2020.

« On s’éloigne de plus en plus du logement abordable », observe toutefois Marc Villand, président de la FPI en Ile-de-France, qui pointe « une course très dangereuse, surtout au niveau sociétal » en raison « des normes toujours anticipées comme la RE 2020 ».

De plus en plus de désistements

Autre sujet d’inquiétude : le taux de désistement historique, autour de 50% ces derniers mois, après avoir atteint 27% en 2022, contre 13% quand l’inflation était inférieure à 2%. « Des raisons bancaires mais aussi psychologiques » expliquent ces comportements, selon Pascal Boulanger.

« Des particuliers réservent le jeudi ou le vendredi puis changent d’avis en discutant avec des proches le week-end pour arriver à la conclusion que ce n’est pas le moment d’acheter et finissent par se désister le lundi ou le mardi », explique-t-il.

Les banques plus exigeantes

Dans ce contexte, les promoteurs n’ont jamais été aussi prudents. « Nous ne nous lancerons plus à l’aveugle, confie Pascal Boulanger. Avant, nous pouvions nous rattraper en cours de route en augmentant le prix de vente. Aujourd’hui, nous sommes coincés par la hausse des prix et des taux qui désolvabilise les potentiels acheteurs. »

Et d’ajouter : « Dans l’ancien monde, les banques nous laissaient démarrer un projet si son taux de marge prévisionnel s’élevait au moins à 7,5%. Aujourd’hui, elles nous y autorisent quand ce taux est au moins de 5%. » « Un programme qui commence à 4% permet de maintenir l’outil industriel, car on sait qu’on arrivera à 0% », complète Marc Villerand.

Un besoin annuel de 450 000 logements neufs

Pour 2023, la FPI ne s’aventure pas dans des prévisions, si ce n’est que la France a besoin de 449 298 logements neufs par an. Selon sa dernière étude, la décohabitation, c’est-à-dire la diminution du nombre de personnes par ménage liée aux divorces notamment, pèse 42% de ces besoins.