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Tout savoir sur la déclaration d'intention d'aliéner et le droit de préemption

publié le 15 février 2021

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier, mais celui-ci est situé sur une zone de préemption ? Dans ce cas, vous devez adresser une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à la commune. Ce document l'informe de votre intention de vendre et la place en tant qu'acquéreur prioritaire. Eh oui, le futur acheteur ne sera peut-être pas celui qui a signé le compromis de vente ! Qu'est-ce que le droit d'aliéner ? Quel est le délai pour répondre à une déclaration d'intention d'aliéner ? On vous répond.

Comment fonctionne le droit de préemption urbain ?

Ultime étape de la vente immobilière, la signature de l'acte de vente s'effectue – en principe – entre le propriétaire et l'acheteur qui a signé le compromis. Il existe des exceptions ! Si le bien immobilier se trouve sur une zone où la commune peut exercer son droit de préemption, c'est elle qui devient prioritaire pour l'acheter, au grand dam de l'acheteur potentiel !

Chaque commune ou collectivité peut définir un périmètre dans lequel le droit de préemption urbain s'applique. En cas de vente d'un bien, elle peut décider de l'acquérir pour réaliser un projet d'intérêt général.

Qu'est-ce que la déclaration d'intention d'aliéner ?

La déclaration d'intention d'aliéner (DIA) est le document à envoyer à la commune pour lui signifier que vous souhaitez vendre votre bien immobilier situé en zone de préemption. Loin d'être une simple formalité, la DIA est une procédure administrative très encadrée. Le document envoyé par lettre recommandée à la mairie de la commune où se situe le bien doit contenir des informations précises : nom du propriétaire, conditions de vente, prix de vente… En somme, il s'agit d'une véritable offre de vente. En pratique, c'est au vendeur d'effectuer la démarche. Dans les faits, c'est souvent le notaire qui s'en charge.

Et après ? Suspens. La vente est conclue avec l'acquéreur, sous la condition suspensive que le bien ne soit pas préempté par la commune. Il ne vous reste plus qu'à attendre la réponse – ou la non réponse – de la commune. Elle dispose d'un délai de deux mois pour se prononcer, ou trois mois si le bien est situé en espaces naturels sensibles. Un délai qui peut sembler une éternité pour le propriétaire pressé de vendre !

La DIA est-elle obligatoire ?

Ne pas informer la commune pour gagner du temps, c'est tentant, mais n'y songez pas trop ! Adresser une DIA lorsque le bien se situe en zone de préemption est obligatoire. À défaut, la vente serait considérée comme nulle, et ce, pendant 5 ans à compter de la signature de l'acte authentique. Une épée de Damoclès au-dessus de votre tête et celle du nouveau propriétaire…

Quels sont les différents scénarios possibles après envoi de la DIA ?

Ça y est, la commune est en possession de la DIA ! Acheter ou ne pas acheter, quel sera son dernier mot ? Voici les différents scénarios possibles :

  • La commune renonce explicitement à acheter le bien. Dans ce cas, la vente peut reprendre son cours normal.
  • La commune souhaite préempter, et accepte d'acheter le bien aux conditions fixées dans le compromis de vente. C'est la commune qui devient donc l'acquéreur de votre bien.
  • La commune désire acheter votre bien, mais propose un prix inférieur. Vous avez deux mois pour prendre une décision : accepter, maintenir le prix ou renoncer à la vente. Dans le cas où vous maintenez votre prix, c'est le juge de l'expropriation qui sera chargé de le fixer.
  • Tic-Tac les deux mois sont passés et la commune n'a toujours pas répondu. Qui ne dit mot consent ! La voie est libre pour signer l'acte de vente avec l'acheteur.

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