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L'offre de logement est de retour, selon Christine Fumagalli du réseau Orpi

publié le 20 mars 2019

Fort de ses 1200 agences immobilières, le réseau Orpi est présent partout en France. Christine Fumagalli, sa présidente, s'exprime ici sur la tendance du marché, les prix et les perspectives pour les investisseurs.

Après une année 2018 record en nombre de transactions, comment se présente le marché immobilier en 2019 

Le secteur suit toujours une tendance très dynamique. Dans le détail des derniers mois, on a observé une baisse de la demande à la fin de l’année avec clairement un effet gilet jaunes, les gens ont mis en pause leur projet. Résultat, il y a un report de la demande de fin 2018 à début 2019. Les signatures d’actes de vente ont bondi de 12 % comparé à il y a un an. C’est un signal positif, les vendeurs aussi sont de retour et ont envie de réaliser leur projet.
Parallèlement, le printemps est traditionnellement un moment dynamique dans l’immobilier. Les stocks qui étaient à la baisse remontent, et cette offre plus large est une bonne nouvelle pour les acheteurs qui peuvent maintenant faire des choix en comparant les produits et non plus par dépit. Le marché est plus sain.

Y a-t-il des zones plus dynamiques que d’autres ?

Il y a une carte des zones très tendues, et à côté les zones avec peu de demande (zones rurales, petites villes), ça ne change pas. L’activité se concentre dans les zones à fortes attractivité (Île-de-France, grandes villes), avec de l’emploi et de bonnes infrastructures de transport.

À Paris intra-muros, les prix ont augmenté de 3,8 % en ce début d’année. En 1ère couronne ils sont stables, et en 2ème couronne en recul (- 2 %). Cette tendance se retrouve à Lyon, en région PACA, à Bordeaux… En 2ème couronne de toutes ces agglomérations, la demande est très liée au prix des transports et du carburant, elle baisse quand le carburant augmente.

Les prix de l’immobilier peuvent-ils baisser ?

Le cœur de l’activité se concentre dans les centres-villes qui agissent comme un aimant et cette demande très forte pousse les prix à la hausse. Avec cette combinaison d’une demande forte et d’un offre limitée, il n’y a pas de raison que ça baisse. Ceci dit cela dépend des régions : les prix sont orientés à la baisse en Occitanie (-5 %) par exemple.

Quels conseils donner aux futurs acquéreurs ?

Premier chose, vu la faiblesse actuelle des taux, c’est le moment où jamais d’acheter car l’immobilier reste un bon placement. Le 2ème élément, c’est de faire attention à la qualité du bien : sa situation, le quartier, l’environnement. Il faut bien se renseigner et poser toutes les questions annexes : y a-t-il des projets d’aménagements dans la commune (et autour du bien) qui pourraient faire changer sa valeur ? Si un périphérique ou une usine se construit à 150 m, la valeur du bien peut être affectée, et l’acquéreur perdre de l’argent.

Pour les locataires confrontés à une forte concurrence, je recommande d’aller dans 3 ou 4 agences déposer son dossier. Rien ne remplace le contact humain, la relation qui se crée avec l’agent et qui va faire qu’il pense à vous en priorité quand il rentre un bien.

Comment se présente 2019 pour les investisseurs ?

Les messages qui émanaient du gouvernement récemment étaient plutôt critiques, les investisseurs restent attentifs. Ils profitent aussi des taux d’intérêt bas mais sont confrontés comme le reste des acquéreurs au manque d’offre. Ils se concentrent sur les petites surfaces (studio, 2 pièces). Le profil type, c’est un couple de 40/50 ans qui achète en vue de loger un jour ses enfants ou pour sa retraite. L’immobilier pour eux est un placement de bon père de famille.  

Quelles villes offrent les meilleures opportunités aux investisseurs ?

Les villes intéressantes partagent 2 caractéristiques, une activité économique dynamique avec des universités (et donc une population étudiante à loger), et des infrastructures de transport suffisantes. C’est le cas à Rennes ou à Nantes par exemple.

Le Grand Paris est aussi très intéressant, dans les villes qui vont accueillir des lignes du transport du Grand Paris express. Les gens ont besoin de concret pour se projeter et dès qu’une nouvelle ligne arrive, on constate un effet boom de l’immobilier sur 2/3 ans.

Que pensez-vous du dispositif Denormandie pour redynamiser les centres-villes ?

Nous sommes ravis de ce genre de dispositifs (nous sommes d’ailleurs partenaires de l’association Centre-ville en mouvement, et sommes en tant que professionnels implantés en centre-ville). Tout ce qui peut recréer des lieux attractifs et contribuer au réaménagement de l’habitat ancien en centre-ville est intéressant. Néanmoins ce projet seul n’est pas suffisant, car on ne répond pas au problème des zones très tendues qui auraient aussi besoin d’aide. À Paris par exemple, où le foncier est inexistant, on pourrait aussi ramener de l’offre sur le marché, avec tous les locaux vacants qui existent.

Quid du Bail mobilité pour les étudiants et salariés en mobilité ?

C’est tout récent, il est intéressant de l’utiliser sur certaines zones comme Paris. Ce bail de courte durée s’adresse à une population spécifique, c’est aussi sa limite. Néanmoins, il viendra en aide aux étudiants qui étaient obligés de se loger via Airbnb faute de solution (nous en avons vu !). Côté bailleurs, il pourrait plaire à des investisseurs qui s’étaient tournés vers la location saisonnière, ou à des propriétaires qui partent à l’étranger pour un an ou deux. C’est en tout cas une carte de plus que nous proposons à nos clients à côté des autres possibilités de location.

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