Vous songez à acheter un appartement afin de le mettre en location pour vous constituer un complément de revenus, à l’approche de la retraite. Mais où investir, afin de maximiser votre rentabilité locative ? Publiée par l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil) ce vendredi 14 mars, l’étude sur les niveaux de loyer en France fournit des éléments de réponse intéressants. Au sein des agglomérations étudiées par l’Anil, le loyer médian d’un trois pièces, le type de bien le plus fréquemment loué, varie en effet du simple au triple : il culmine à 24,1 euros le mètre carré à Paris alors qu’il est inférieur à 7 euros à Châteauroux, dans l’Indre.
Logiquement, les niveaux de loyer les plus élevés s’observent dans les grandes métropoles, ainsi que dans les espaces dynamiques sur les plans démographique et économique, comme les littoraux atlantique et méditerranéen et le Genevois français. Sans atteindre le record de la capitale, l’agglomération parisienne se caractérise par des «loyers particulièrement hauts», avec une médiane à 15,4 euros le mètre carré pour un trois pièces, conséquence d’une demande de logements très supérieure à l’offre, explique l’Anil. Pour cette même raison de «tension» du marché du logement, les loyers sont également élevés dans les Alpes, à proximité de la frontière suisse, à 14,2 euros le mètre carré dans l’agglomération d’Annemasse et à 12,8 euros dans celle d’Annecy. Le pourtour méditerranéen aussi affiche des loyers parmi les plus chers de France, notamment dans l’agglomération niçoise, sur le littoral varois et dans la métropole d’Aix-Marseille.
Loyers encadrés et taxe sur les logements vacants
A l’opposé, les agglomérations où les niveaux de loyers sont les plus bas, c’est-à-dire inférieurs à 8 euros le mètre carré, sont celles de Châteauroux, Alençon, Saint-Étienne, Mâcon, Chalon-sur-Saône, Alès et Montauban. Ces agglomérations, qui comptent pour la plupart moins de 150 000 habitants, ont pour point commun un dynamisme démographique et économique autrement moins important que les grandes métropoles, et l’offre et la demande de logements y sont assez équilibrées.
Au chapitre de l’évolution des loyers, mesurée entre le 1er janvier 2021 et le 1er janvier 2023, les augmentations sont modérées dans les agglomérations les plus «tendues» car le niveau des loyers y est encadré lors de la relocation ou du renouvellement du bail. Les bailleurs doivent ainsi s’appuyer sur l’indice de référence des loyers (IRL), déterminé trimestriellement par l’Insee, pour réévaluer leur loyer. Lille, Grenoble, Aix-en-Provence/Marseille, Montpellier affichent même des évolutions de loyer inférieures à l’IRL car elles sont concernées par la taxe sur les logements vacants, qui pousse les propriétaires à mettre à tout prix leur bien en location. Des taux d’évolution inférieurs à l’IRL s’observent également dans des villes de plus petites agglomérations, caractérisées par des marchés locatifs peu tendus et des loyers particulièrement bas, comme Arras, Montbéliard, Besançon, Chalon-sur-Saône ou encore Mâcon. A l’inverse, les plus fortes hausses concernent des villes situées hors du zonage de la taxe sur les logements vacants, à l’image de Lorient, Vannes, Saint-Malo, Vitré, La Roche-sur-Yon et Les Sables d’Olonne.
