Après des années de hausse ininterrompue, le marché immobilier ralentit. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) annonce une baisse des signatures des compromis de vente de 7 % entre septembre et décembre 2022 par rapport à 2021.
Alors que ces deux dernières années, la barre de 1 million de transactions était largement franchie, on pourrait se situer sous le seuil de 900 000 transactions en 2023. « Un peu partout, on constate que les stocks de biens à vendre augmentent et les acheteurs ont repris la main, les prix devraient baisser », prévoit Philippe de Ligniville, directeur général adjoint de Bien’ici, une plate-forme de diffusion d’annonces immobilières.
Le baromètre de février 2023 de l’association Les Prix immobiliers (LPI), tenu par plusieurs banques et réseaux d’agences immobilières, indique que les prix, toutes régions et tous biens confondus, ont diminué de 1,4 % ces trois derniers mois.
En janvier, la baisse des prix est constatée dans 20 % des villes de plus de 40 000 habitants, contre 17 % à la même période en 2022. C’est le cas notamment à Paris (– 1,2 % ces trois derniers mois) ou à Lyon (– 1,9 % ). La marge de négociation entre le prix indiqué dans l’annonce et le prix de vente réel augmente : « Elle est passée de 2,1 % à 3,7 % en 2023 et les délais de vente sont plus longs, ils sont désormais de 84 jours, contre 67 il y a un an », constate Thomas Venturini, président du réseau de mandataires Liberkeys.
Autre facteur favorable aux acheteurs : entre 2025 et 2034, les logements énergivores portant les étiquettes de E, F ou G seront progressivement retirés du marché de la location, poussant une partie des propriétaires à vendre sans tarder. « Nous voyons bien que les acheteurs ne veulent plus visiter ces logements, car ils ont peur de devoir engager de gros travaux avec les coûts et les tracas que cela occasionne », témoigne Yann Jéhanno, président du réseau d’agences Laforêt France.
Si l’impact de l’étiquette énergétique sur le marché se confirme, cela devrait signifier à terme une baisse de prix pour 40 % des logements français sur les 30 millions que compte le parc actuel. Et les 5,2 millions de logements classés F ou G devraient voir leur prix se réduire plus rapidement car ils seront interdits à la location entre 2025 et 2028.
Perte de pouvoir d’achat
Attendre quelques mois pour profiter de prix plus bas peut donc se justifier. Mais la baisse de prix n’est pas le seul critère à prendre en considération pour acheter un logement : les taux d’intérêt sont également cruciaux puisque plus de la moitié des ménages empruntent pour acheter, selon l’Insee. « Or la hausse des taux s’accélère, on prévoit d’arriver à 4 % dans les prochains mois. Et même avec une inflation qui gomme un peu cette hausse, il faudrait que les prix baissent considérablement, de l’ordre de 21 %, pour compenser la perte de pouvoir d’achat », estime Martin Menez, fondateur de Bevouac, spécialisé dans l’investissement locatif.
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