Entre hausse des taux immobiliers et règles d'endettement, 30% des dossiers ne passent plus

Les taux sont le sujet bouillant du moment. "Depuis fin février-début mars, ils remontent à une vitesse impressionnante", constate Meilleurtaux dans son dernier observatoire. Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole du courtier, explique mais surtout tempère cette hausse brutale: "Nous assistons actuellement à un retour aux niveaux de 2017, donc en soi des taux toujours très bas. Nous avons été habitués pendant près de deux ans à des taux qui tournaient autour des 1%, et même en dessous, il est vrai que la remontée des taux en quelques mois, pour atteindre approximativement les 2% aujourd’hui, bouscule quelque peu les emprunteurs. Mais il faut tout de même avoir en tête que des taux à 2% au regard d’une inflation à plus de 5% est une situation toujours très confortable".

Certes les taux restent en dessous de l'inflation, mais cette hausse grignote tout de même le pouvoir d'achat immobilier des ménages. Et certains ne parviennent plus à trouver de financement. Meilleurtaux constate ainsi une baisse des dossiers respectant les critères d'endettement. Le courtier explique qu'en janvier 2021, avec les taux de l’époque, 71% des dossiers se trouvaient sous la barre des 35% d’endettement donc éligibles. "Un an et demi plus tard, en juin 2022, le nombre de dossiers finançables baisse notablement. Seulement 59% des dossiers se trouvent sous la barre des fatidiques 35%. Actuellement, nous avons plus de 10% des dossiers qui se trouvent en "zone critique" et près de 30% qui sont complètement infinançables".

Le couperet des taux d'usure

Et évidemment, les taux d'usure bloquent encore un peu plus les dossiers. Au 7 juillet 2022, pour les crédits inférieurs à 20 ans, le taux est de 2,60%. Quant aux crédits égaux ou supérieurs à 20 ans, il est de 2,57%.

"En ce moment le taux d’usure bloque une majorité des nouveaux emprunteurs, quel que soit le profil, car les taux remontent rapidement. Qui dit remontée des taux rapide, dit taux d’usure plus rapidement atteint. C’est un dispositif au départ protecteur qui est devenu purement et simplement excluant", selon Maël Bernier.

Le courtier donne pour exemple un couple de 42 ans, aux revenus nets mensuels de 3500€, qui emprunterait 220.000€ sur 20 ans à un taux de 1,85% hors assurance, avec une assurance quotité de 100% sur la femme et 50% sur l’homme, une assurance emprunteur de 0,40% et une caution de 2260€, le TAEG est au total de 3,04%. Le taux d’usure est dépassé, donc le dossier fatalement refusé. Ou encore un célibataire de 30 ans, aux revenus nets mensuels de 2500€, qui emprunterait 150.000€ sur 25 ans à un taux de 2% hors assurance, avec une assurance quotité de 100%, une assurance emprunteur de 0,27% et une caution de 1700€, le TAEG est au total de 2,59%. Le taux d’usure est dépassé dans ce cas de figure également, le dossier ne passe pas.

Maël Bernier conclut: "Si la hausse des taux est bien là, c’est toujours extrêmement intéressant pour les emprunteurs de se financer à crédit, même à 2% au regard de l’inflation! Cependant aujourd’hui, il y a une énorme menace sur la finançabilité des projets immobiliers compte tenu des différentes contraintes réglementaires. Nous constatons de plus en plus de dossiers bloqués qui représentent aujourd’hui un bon tiers des dossiers. Le contexte géopolitique pèse toujours sur la situation, il est donc important d’être prudent. Enfin, il faut être très clair, nous nous dirigeons inexorablement vers un marché totalement bloqué, si l’usure n’est pas réformée. Les dossiers refusés vont continuer de s’accumuler, sans solution de repli pour les Français qui rêvent d’accéder à la propriété".